“二线城市”海口 未来还可以走多远?(下)
 

“二线城市”海口 未来还可以走多远?(下)

发布时间:2020-05-20 09:41:29
 
0 在2017年4月25—28日期间召开的中国共产党海南省第七次代表大会上,海南省委书记刘赐贵在报告中提出,“扶持海口做大做优做强、建设国际化滨江滨海花园城市”。 近年来,伴随着旧城改造的机器轰鸣声,海口一个翻身,翻出一片高楼林立、商圈密布、交通立体化、城市外貌干净整洁的新天地。以肉眼可见的速度在蜕变、再生的“二线城市”海口,未来还可以走多远?哪里才是未来海口最受关注的热门区域?本期《搜狐万言堂》,继续邀请金地集团华南区营销海南管控负责人吴学斌先生,以生于海南、长于深圳,深受金地集团企业文化熏陶并随金地海南自在城项目回归海口的地产人视角,解析海口的城市潜力、价值增长点。 从直观印象出发,吴总指出“从地理结构来讲,海口和深圳很像,都是狭长的沿海城市,先发展一头,再慢慢发展另外一头,深圳从东到西,从罗湖到福田到南山到深圳湾,海口也是从国贸片区开始,沿江向东、沿海向西发展。”正如吴总所言,海口城区东西总长约30公里,南北向则为5—10公里。 2015年8月20日召开的海口市委十二届九次全会,审议通过了《海口市“多规合一”改革实施方案》,在十二五规划基础上,将城市发展战略调整为“东进、南控、北拓、西强、中调”十字方针,为海口主城区“一个中心、两个组团”发展方向定下基调。 海口主城区在用地空间布局上,形成了“一个中心、两个组团”格局。其中,“一个中心”为具有岛内中心职能的中心区域;“两个组团”为具有岛外职能发展要求的特色组团:长流组团和江东组团。 海口中心区:生活配套最成熟的居住区 海口中心城区由海口旧城片区、老秀英、金盘、金牛岭、金贸、国贸、大英山、府城、白龙、海甸岛及新埠岛等十多个片区组成。此区域以居住型功能为主,同时体现出行政办公和综合性城市中心定位,并辅以历史文化街区、商业金融服务、教育、医疗、城市公共资源等重要配套,以及少量的高科技工业、港口业务、生态、旅游等区域特征。 随着海口旧城改造运动的进行,以及一些具有历史年代感的海口传统工业企业如海口酒厂、海南红塔卷烟厂、椰树集团等已经或即将陆续搬离市区,原土地领域大多被现代化商业住宅取而代之。 作为省会海口起步最早、拥有行政资源最多的区域,主城区各项配套都很成熟,生活、工作、休闲娱乐等设施应有尽有,海口中心城区居住属性越来越明确。 江东组团:可供应土地多 生态资源强 江东组团是海口城市复合职能的重要补充和延伸,由滨江片区、东海岸、桂林洋、灵山片区组成。江东组团兼具居住办公、旅游度假、教育科研、高新技术、无污染工业以及相应商业配套服务功能。 江东组团整体地势平坦,大片未开发的土地可供整体规划建设使用,给区域的发展提供了无限想象空间;二是拥有东寨港红树林自然保护区以及宽广的外海沙滩等丰富的原生态旅游资源。 海口市组织的东海岸规划更进一步明确提出,要将这里建设成为以海文化为主题的滨海生态艺术长廊及文化教育中心、体育运动中心、休闲居住中心和行政商务中心。 长流组团:新城区的轮廓逐渐形成 长流组团分为四个片区,分别为:西海岸片区、长流片区、粤海通道片区、金沙湾旅游区。其中,西海岸片区定位为以旅游度假和居住为主的综合性片区;长流片区是以市级行政办公、教育科研为主;粤海通道片区以过海铁路和配套服务设施为主;金沙湾旅游区是海口西海岸旅游度假区的重要组成区域,以旅游度假为主。 以西海岸为先驱的长流组团,多年来起起伏伏,成长缓慢,根本原因在于缺乏解决规划建设与常住人口矛盾的决心和方案。近年来,随着该片区各种基础设施建设的完善,尤其是海秀快速路的开通、西海岸挺秀公园、五源河学校、海南省肿瘤医院、海口西海岸远大购物广场等设施相继投入使用,入住的居民越来越多,新城区的轮廓逐渐形成。(西海岸片区详细解析请参看《海口西海岸:从“有城无人”到人气新城的崛起之路》) “港口经济”引擎能否推动海口三大湾区? 海口三大不同片区,其功能和定位分工也都有所不同。不过,可以看到,沿着海岸线发展起来的城市,无论是江东组团,长流组团,还是中心城区,都有着与之相对应的东海岸、西海岸、海口湾等海岸湾区。那么,海口这些有着不同规划、定位、建设的特色湾区,能否在“港口经济”引擎带动下,达到如新加坡克拉码头、香港维多利亚港或深圳湾似的繁荣鼎盛发展呢? 吴学斌先生认为,“就像马六甲海峡之于新加坡、蛇口之于深圳,依托港口外贸发展,只是这些沿海城市崛起的第一阶段,当然也是城市所拥有的得天独厚的条件; 第二阶段,即一个城市最核心的发展动力,来自优质产业的注入。深圳从互联网产业开始,然后生物制药有华大基因,海王,再有以中兴、华为为代表的电子科技产业等。高新技术产业落地生根,形成生态网,覆盖一连串的相关产业都可以成长起来,这是第二阶段;第三阶段是优胜劣汰,一些落后的产业支付不起土地开发成本和运营成本,深圳这些不再适宜城市高速发展的产业都将被挤压出去,往江西、湖北迁。很多企业把厂卖掉了,赚的钱比自己做十多年加起来还要多。旧产业、旧人口出去,新鲜血液再补充进来,类似这样的综合置换,让一个城市逐步拥有国际规模的竞争力。” 以目前来看,海口还不具备强大的经济腹地和港口外贸支撑,高新技术等复合型产业的培育和成熟也非一朝一夕就能达成。那么,海口的机会、出路在哪里? 海口,更应放眼于自身独特优势 吴总认为,“我们海口可以暂时不去计较在世界大环境中的竞争力;我们拥有全国最好的居住生活环境,又是旅游资源非常丰富的城市,这一点是海口的独特优势。比如说美国的加州,很多美国人基本上一年有两个月都在加州度假,去享受阳光,海滩,去打高尔夫球;还有法国的戛纳,每年冬季,法国北部的人都往南部走。海口以及海南的资源优势是国内没有地方可以比拟的,如果相应的城市配套、服务提升到一定层次,海南大环境完全有实力与东南亚国家竞争,把国内到这些地方旅游度假的人流量截过来,因为饮食、交流、文化等方面决定了,同样条件下很多人更愿意在国内度假。但是目前来讲,海口的这些方面还有待提升优化。” 根据中国共产党海南省第七次代表大会研究成果显示,海口将坚持推进供给侧结构性改革,加快形成以服务型经济为主的产业结构,发展好大旅游、大金融、大数据、大物流、大健康和低碳制造等产业集群,使最好的资源吸引最好的投资;充分发挥生态环境、经济特区、国际旅游岛“三大优势”,使生态优势转化为发展优势,实现全省人民的幸福家园、中华民族的四季花园、中外游客的度假天堂“三大愿景” 厦门:以海口一半面积创双倍GDP 对此,吴学斌先生认为,依托生态、环境优势发展旅游业,海口可对标厦门这个城市。厦门“ 福建省副省级城市、经济特区,东南沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市”的定位与海口契合点颇多,2016年厦门常住人口392万人,年度GDP3784.25亿元,作为地域面积仅为海口一半的城市,这样的发展规模值得海口膜拜借鉴。 “我之前做城市研究的时候,发现海口与厦门这样的城市关联度更大一些。首先,厦门城市面积小,也是一个岛,同海口一样没有强大经济腹地支撑,没有任何大型产业的注入,就是一个学校和居住区,发展很受限制;第二个,除了著名的鼓浪屿及名校景点,你会发现它的服务业和轻工业发达,包括旅游业的发展也做了很大的投入。如果去过这两个城市,可以感受到厦门这个城市的热情和服务标准远超海口。由此可见,海南的服务标准、服务质量在国内还是属于比较落后的水平层次,到目前为止,难以吸引人去掏更多的钱享受更高级的服务。这既是海口城市发展的痛点,也是机会所在。” 基于著名沿海城市发展规律来看,一个城市的沿海湾区似乎总是潜力及价值最大的地方。从地理位置、自然生态、城市化进程来看,对标厦门及深圳等,未来的海口无论是城市规模、经济总量、城市地位等,都绝对不止于此。那么,哪个区域将最有可能实现突破性的发展? 西海岸:或将成为城市发展新起点 吴总认为,一片全新的土地,一套全新的规划,发展的速度会更快。“西海岸将来的价值一定会超越国贸,而且就是因为是新的产业结构。” “西海岸价值凸显出来后,会成为一个城市新的起点。政府很聪明将所有的海南人都往这个方向挤,比如说华侨城海洋馆、‘一场十一馆’等,一定会把城市的经营能力提升起来。所谓的城市经营能力就是持续不断将人口和产业导入到这个片区当中,因为功能的特殊定位,导致所有的资源都往这里汇聚,从而形成一个良性循环的生态圈,有人在这里玩,有人在这里长期居住、打工、赚钱,再使这个地方繁荣。” “未来西海岸应该是最先有能力形成产业引导的地方,将来要承载改变海口旅游过路站身份的使命,让过路站变成海南旅游的首站,留下游客吃喝玩乐,并居住几个晚上。这是西海岸片区大力发展文娱配套设施的一个愿景,也是未来可持续发展的契机。”